观点网讯：7月15日，深交所针对华夏中海商业资产REIT发布了审核问询函，围绕项目合规性、运营稳定性及估值合理性等提出了18项具体问题。
这些问题主要涉及三个方面：一是合规性，要求澄清贷款抵押质押、户外广告等经营资质续期、租赁合同未备案等瑕疵，并给出风险缓释；二是运营与估值合理性，询问主力店与专门店租金波动、新能源汽车租户销售骤降、2025～2027年大面积租约集中到期对现金流的冲击，以及改造支出、影院自营、租约特殊条款（优先购买权等）带来的不确定性；三是治理与费用，关注外部管理机构双层收费及激励机制的合理性、基金经理兼任、清算处置安排等。
此外，申请文件中提到，2025年4月1日至12月31日净利润预测值为﹣190.31万元。交易所要求管理人补充说明基金存续期首年净利润为负的原因，补充说明现金流预测的合理性，并对净现金流分派率是否符合规定发表明确意见。
申请文件还提到，2025年6月中建集团向国务院国资委提交《中国建筑集团有限公司关于申报发行消费基础设施REITs的请示》，请示批复项目所涉及国有资产采取非公开协议转让方式，无需另行履行国有资产交易程序。交易所要求管理人补充披露批复文件进展情况及后续安排。
6月25日，华夏中海商业资产REIT申报至深交所，项目原始权益人为中海环宇商业发展（深圳）有限公司，底层资产为位于佛山的映月湖环宇城，估值为13.15亿元。
映月湖环宇城项目前身为南海怡丰城，是新加坡丰树集团开发的项目，于2014年5月开始运营。2020年3月，中海收购了映月湖环宇城项目。截至2025年3月31日，映月湖环宇城项目出租率约97.92%，签约租户共221个。
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